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今天揮筆：胡雙 深圳市二中院執行局法官助手

涉房地產業財產執行中，當房地產處理合同款不能全額的償還時，基本建設工程欠款和質押權所擔保的主債權該如何分配？司法實踐中，這類問題的分配原則作法并不統一。（詳細信息進一步了解創公司能否鹽田鹽田房產抵押貸款可查看更多）

2013年5月，某建筑工程公司招標并修建某房地產開發商一處新樓盤。2014年3月，房地產開發商為了能維持基本建設，以該新建新樓盤作抵押，在銀行貸款5000萬余元并辦理了預告登記。2014年12月，新樓盤完工，房地產開發商尚工程欠款2000萬余元及相關合同違約金，銀行借款還有4000萬余元未償還。

執行過程中，法院對該完工新樓盤依照“房地一體”標準進行評價和競拍。經評定，該新樓盤房地產自己的價值為2500萬余元，相對應的土地價值為3000萬。該新樓盤經2次網絡司法拍賣，最后成交額為3500萬余元。建筑工程公司與銀行遂對于此筆違紀款申請參與分配。

有關該類情況里的違紀款如何分配，不一樣法院作法不同，關鍵可整理出如下所示四種計劃方案。

方案一：依照建設工程價款肯定優先原則，3500萬余元違紀款中，建筑工程公司就2000萬余元優先選擇全額的受償，金融機構受償剩下1500萬余元。

方案二：參照該新樓盤成交價中明確房產與土地資源其價值比例分配競拍款。本案，該新樓盤房地產自己的價值為2500萬余元，相對應的土地價值為3000萬，房地產和土地價值比例為5：6。故對于拍賣違紀款3500萬余元，一樣依照5：6比例進行分割，建筑工程公司受償1590萬余元，金融機構受償1910萬余元。

計劃方案三：以訴訟中確定的建設工程價款為載體明確項目承包人的優先受償款。該新樓盤成交價為5500萬余元，具體賣價為3500萬余元，具體賣價為成交價的63.6%。故優先受償的建設工程價款應是工程欠款2000萬元63.6%，即1273萬余元。金融機構受償2227萬余元。

計劃方案四：由資產評估機構再次評價和各自明確拍賣時房地產與土地資源其價值，從而由基本建設工程進度款優先受償權人與質權人各自優先受償。

《民法典》第八百零七條持續了原《合同法》第二百八十六條規定，確定了建設工程價款的優先受償款。而對工程建設履行的優先受償權能不能及于占據范圍之內土地使用權證，現行的法律法規或法律條文從未有過明文規定，根據對的案例查找，發覺建設工程價款優先受償權的行為主體僅是工程建設本身，不可及于工程建設占據范圍之內土地使用權證。

除此之外，依據《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條及其《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款的相關規定能夠得到，在建項目的質權人實現抵押權時，既能對于在建項目，也可以結合在建項目占據范圍之內土地使用權證。

綜上所述，建設工程價款的優先受償權僅及于工程建設本身，針對工程建設占據范圍之內土地使用權證，則是由不動產抵押權人具有優先受償權。因而，對其涉案人員房地產業開展總體競拍后，在違紀款分派階段要遵循下列2個標準。

1、“各自優先受償”標準

工程建設項目承包人優先受償工程建設的部分合同款，質權人優先受償土地使用權證的部分合同款。執行過程中，人民法院一般根據“房地一體”標準開展總體競拍，但“房地一體”僅針對處理階段，而無法將建筑與土地使用權證解讀為同一資產。故房地產雖一并處罰，但需對產權人各自的保護。

故上述情況方案一的處理方式，對競拍款不做任何區別而徹底讓建設工程價款優先受償的處理方式不科學；計劃方案三對房屋和土地價值未作區別，確定建設工程價款的處理方式則欠缺法律規定。

2、“公平公正”標準

工程建設的建筑工程造價從項目組成上包含該工程的人工費用、工費、施工機具服務費、企業管理費等。

以上花費，從通脹的角度來講一定時間內往往不會有顯著提高或者減少。因此，對建設工程價款的認定和受償，從工程竣工之日到實行分派環節也應當基本上長期保持，不可出現嚴重的差別。

方案二的做法簡單地把二者成交價其價值比例套入在最后賣價其價值比例上，既沒有法律規定也會帶來現實生活的分歧。依據公平公正標準，工程建設的各項費用在一定的時間內一般不會造成顯著起伏。

本案的新樓盤，按照方案二的處理方式，建設工程價款受償金額是房屋成交價的六四折，這便沒法遮蓋項目承包人為工程建設理應收取的人工費用、工費等“具體花費的花費”，違反公平公正標準，不利于確保項目承包人及施工人員的合法權益。

綜上所述計劃方案四的處理方式比較有效。本案，該新樓盤拍賣成交價僅是成交價的六四折，一方面很有可能出自于競拍者對于該新樓盤潛在性法律糾紛的顧忌，另一方面也體現了這一新樓盤在市場認可度上稍低，即該樓盤的評估值被“虛高”了。由于新樓盤自已的工程預算花費較容易開展精確評定，“虛高”主要表現在土地價值上。

此類資產處理的風險性歸屬于商業風險傳動鏈條中的一環，須經金融機構擔負，不可轉嫁到工程建設項目承包人的身上。綜上所述，法院在該類案子的違紀款分派時，應要求資產評估機構以拍賣成交價為載體，對于該房地產樓盤的自己的價值和土地價值各自重新進行評定，再按照各自優先受償標準開展違紀款分派。

申明｜轉截請標注來源于“深圳市高院”

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