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　　很多朋友雖然了解徐匯房屋貸款，但還是分不清住房按揭貸款和抵押貸款，加上屢屢出現(xiàn)房屋交易中因徐匯房屋貸款問題導(dǎo)致無法交易的事件見諸報(bào)端，導(dǎo)致很多人“談貸色變”，今天我們就來詳細(xì)說下，二者的區(qū)別和影響，以及在交易中如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　住房按揭貸款：是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，即通常所說的“個(gè)人住房按揭貸款”。包含：商業(yè)貸款、徐匯徐匯公積金貸款、組合貸款。

　　住房抵押貸款：是指借款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若抵押人不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　看了二者的定義，雖說只有兩字只差，而且都是用房屋向銀行貸款，這也是很多人分不清楚的原因，但二者的“內(nèi)在”卻完全不同。

　　1.貸款年限不

　　住房按揭貸款較長可申請30年，而住房抵押貸款較長只能申請10年。

　　2.貸款徐匯利率不

　　住房按揭貸款屬于國家民生發(fā)展需要，一般首套房還會(huì)有一定的折扣;住房抵押貸款的徐匯利率比按揭類高，一般銀行會(huì)在基準(zhǔn)徐匯利率上進(jìn)行上調(diào)不等。

　　3.貸款用途不

　　住房按揭貸款屬于樓市政策，僅在符合限購限貸政策購房時(shí)，作為支付房款的一種方式，其目的是用于滿足居民購房需求。

　　住房抵押貸款是在居民已取得房屋產(chǎn)權(quán)后，為滿足居民消費(fèi)或者經(jīng)營企業(yè)時(shí)使用，屬于消費(fèi)性或經(jīng)營性貸款。

　　4.法律關(guān)系不

　　住房按揭貸款：按揭方(購房者)、擔(dān)保方(賣房者)、銀行(權(quán)利人)

　　住房抵押貸款：抵押人(房屋業(yè)主)、抵押權(quán)人(銀行或其他金融機(jī)構(gòu))

　　5.貸款次數(shù)不

　　一套房屋在同一產(chǎn)權(quán)人名下僅能辦理一次住房按揭貸款，而卻可以辦理多次住房抵押貸款。

　　因按揭貸款和抵押貸款內(nèi)在的不同，其分別在交易時(shí)產(chǎn)生的影響也不同。

　　新房交易中，一般每套房屋在未出售前開發(fā)會(huì)設(shè)立抵押，待權(quán)利人購買后，開發(fā)商會(huì)自行解除抵押;

　　而二手房交易中，交易前都需要至房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。

　　相比較而言，一套房屋如若存在按揭貸款或一次住房抵押貸款，交易過程中只要去銀行或金融機(jī)構(gòu)還清欠款即可。

　　而如果存在二次抵押的情況，購房者便需要多留一個(gè)心眼了，因?yàn)橐_保首付+房東自有資金可以還清兩次抵押的金額。

　　一般在房屋交易中，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)主要是貸款。有幾種情況比較特殊：

　　1、有住房按揭貸款，同時(shí)還有抵押貸款;

　　2、有二次抵押貸款;

　　下面分別久三種情況進(jìn)行詳解：

　　1.有按揭又有抵押：如果是首套房情況下，一般來說住房按揭貸款較多可貸款合同總價(jià)的70%，而這種情況銀行是不會(huì)再給該套房屋批準(zhǔn)抵押貸款。出現(xiàn)這種情況兩種可能：一是房價(jià)上漲導(dǎo)致銀行評估價(jià)也隨之增加，中間出現(xiàn)溢價(jià)部分;二是該套房屋按揭貸款沒有足額，留有空間。但一套房屋即存在按揭貸款又存在抵押貸款是，二者相加不會(huì)超出該套房屋銀行評估價(jià)的70%。此時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人征信報(bào)告、銀行還款記錄及房屋產(chǎn)調(diào)可大致確定該產(chǎn)權(quán)人是否征信良好，如若征信良好，可放心進(jìn)行交易。

　　2.該套房屋有二次抵押時(shí)，交易風(fēng)險(xiǎn)就比較高。因抵押貸款屬于消費(fèi)型或經(jīng)營型貸款，正常情況下，居民消費(fèi)較多只會(huì)做一次抵押貸款即可滿足資金需求。出現(xiàn)二押大部分是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營需求資金，這時(shí)不僅需要查看產(chǎn)權(quán)人資信情況、房屋產(chǎn)調(diào)，的經(jīng)營情況。建議遇到此種房屋時(shí)，須特別留意，較好要求產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押，然后再進(jìn)行房屋交易;退而求其次時(shí)，可選擇在其解除一個(gè)抵押后，協(xié)助解除第二次抵押，已達(dá)到清房狀態(tài)。

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