案件摘要

謝某十分喜歡美食，運營了一家“蟹堡王餐館”，以售賣蟹膏漢堡包為主營業務。伴隨著運營規模不斷擴大，融資需求日益增加。2023年3月1日，謝某向海螺銀行借款800萬余元，用于支付新式機械設備，并用自己的房屋為這筆借款做抵押貸款擔保。彼此于當日簽署了書面形式抵押合同書，并承諾將在2023年4月1日前去房產登記組織申請辦理房屋抵押登記辦理手續。

問：申請辦理抵押登記的日期即將來臨，可是眼見房子價格持續上升，謝某有一些遲疑。2023年4月1日，謝某回絕相互配合海螺銀行申請辦理房屋抵押登記辦理手續。在這里情況下，抵押合同書是否可行？海螺銀行是不是獲得了房屋的抵押權？

答：謝某和海螺銀行簽署的房屋抵押合同書真實有效，可是海螺銀行不可以獲得房屋的抵押權。謝某和海螺銀行簽署房屋抵押合同書具備債務法律效力，而申請辦理房屋抵押登記具備物權效力。在債務法律效力上，謝某和海螺銀行具備簽署合同的民事行為，意思表示真實，而且不違反法律法規、法律規范的具體規定，不違反公序良俗，簽署房屋抵押合同書也實施了書面通知，因此房屋抵押合同書真實有效。在物權效力上，由于國內針對房產抵押采用登記起效現實主義，因而登記是房產抵押權成立的起效要素，沒經登記，海螺銀行不可以獲得房屋的抵押權。謝某盡管沒有申請辦理物權法登記，但不危害抵押合同效力。

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條 擁有以下條件的法律行為合理：（一）侵權人取得相應的民事行為；（二）意思表示真實；（三）不違反法律法規、法律規范的具體規定，不違反公序良俗。第二百一十五條 雙方中間簽訂相關開設、變動、出讓和解決不動產物權合同，除法律另有約定或是被告方另有規定外，自合同生效時起效；未辦物權法登記的，不受影響合同的效力。

問：謝某回絕申請辦理房屋抵押登記辦理手續，海螺銀行束手無策，那樣，海螺銀行怎么才能得到房屋的抵押權？

答：海螺銀行能夠根據房屋抵押合同書，追責謝某的合同違約責任，要求謝某申請辦理房屋抵押辦理手續。謝某未履行抵押合同條款辦理抵押登記的責任義務，海螺銀行能夠根據彼此間合法的合同書，規定謝某承擔賠償責任。

《中華人民共和國民法典》

第一百八十六條 因當事人一方的違規行為，危害另一方人身權利、財產權益的，受損方有權挑選要求其承擔賠償責任或是賠償責任。第五百七十七條 當事人一方不繼續履行合同或是繼續履行合同不符合同約定的，應承擔繼續履行合同、采取措施或是賠償責任等合同違約責任。

問：海螺銀行之后獲知，謝某早就在2023年3月15日將房屋以遠遠高于800萬元的價格出售給興某，而且當天辦了過戶。興某是不是獲得了房屋所有權？

答：興某獲得了房屋所有權。謝某將房屋出售給興某日，房屋登記在謝某戶下，因而謝某應當對自身房產做出處罰。由于國內針對房產抵押采用登記起效現實主義，因而產權過戶后，興某繼受取得房屋所有權。

《中華人民共和國民法典》

《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動產物權的建立、變動、出讓和解決，經依規登記，產生法律效力；沒經登記，不出現法律效力，可是法律法規另有約定的除外。依規歸屬于集體所有的生態資源，使用權可以不用登記。

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