我又變成了John Gean ak op le。昨晚我做了一場講座，但因為某種原因沒能錄制下來。我想盡可能真實地再現那場講座。這次講座是關于抵押貸款市場的歷史，我稱之為“個人歷史”。因為某種意外，我參與了最近“抵押貸款市場”歷史上的許多關鍵點。

我從1989年開始工作，當時我是耶魯大學的教授，也是一名數學經濟學家。我以為自己在用數學研究經濟，盡量遠離現實世界，但我還是決定去看看華爾街發生了什么。當時最有趣的“數學建模”都在華爾街進行。“數學建模”和“金融”是“經濟學”的代名詞。于是我決定“為什么不去看看呢？”我參觀了很多投資銀行。我的一些朋友包括一位來自耶魯的朋友都曾在高盛工作過，所以這很自然。

但我有個小表弟被“基德-皮博迪”雇傭了。“基德-皮博迪”是當時排名第七的投資銀行，規模相對較小。他把我介紹給了當時主管固定收益的“埃德-塞魯洛”。他們說服我去“基德-皮博迪”，和“埃德-塞魯洛”這樣的人交流，會比“去高盛成為100位客座教授之一”更有趣。于是我決定去稍微小一點的公司，但我能看到更多。

為什么不做一些不同的事情？我想他們之前沒有像我在那里呆1年的學術訪客。我從1989年到1990年在“基德-皮博迪”，我在那里與“埃德-賽魯洛”、交易員以及其他一些人聊了很多。在我休假結束時，“埃德-賽魯洛”來找我說：“我逐漸意識到我們的“固定收益研究部門”不是很數學，你為什么不幫我組建一個“研究部門”呢？我可以幫你找項目，但你要判斷你的工作，你知道項目就可以了。

你為什么不幫我組建一個研究部門呢？于是我幫他組建了一個研究部門，最終發展到了75人。然后我回到了耶魯。在我回到耶魯后，他打電話給我說：“既然你已經組建了研究部門，有了所有這些不同小組的負責人，你為什么不主管研究部門呢？你可以在耶魯大學做顧問，所以我成為了在耶魯的“基德-皮博迪”固定收益研究的負責人。

這是一次非常棒的經歷。當我接受這份工作時，我還沒有意識到“會出現多少復雜情況，有多少人會從其他地方得到工作機會并想離開，還有多少模型不起作用，然后必須進行一場瘋狂的搶救才能解決這個問題。但總的來說，這讓我進入了一家投資銀行。成為了“抵押貸款市場”的關鍵參與者之一。

在“抵押貸款市場”上，誰是參與者？他們是你們都知道的房主，他們提供抵押貸款。但還有許多其他參與者，對大多數公眾來說，他們是看不見的。政府機構如房利美、房地美備受關注，投資銀行如基德-皮博迪、高盛等也備受矚目。這些機構構成了一個龐大的層級結構，其規模與股票市場相當。

在1989年至1990年期間，如果問任何美國人“哪個是最重要的金融市場？”，他們會回答“股市”。然而，另一個重要的市場是公司債券市場。還有一個是外匯市場。

然而，幾乎沒有人會把抵押貸款市場列入“最重要的金融市場”的名單。然而，正如我將在本課程中所述，抵押貸款市場不僅與股票市場的規模相當，而且比股票市場更加復雜、數學化，甚至在某些方面更加有趣。在課程結束時，我們將看到抵押貸款市場導致了自大蕭條以來最大的危機。實際上，它此前也引發了幾次類似的危機。在抵押貸款市場中，房主需要借款購買房屋，因此他們需要通過抵押貸款來借錢。銀行、儲蓄銀行等機構提供資金，這是第一步。

抵押貸款是一種承諾，以您的房屋為抵押，在較長時間內償還貸款。抵押貸款的一個重要部分是提前還款的選擇權。換言之，“如果您想搬家怎么辦？”如果您想提前還款，您可以使用這個選擇權。抵押貸款是30年的承諾，如果您離開了房屋，房屋就不能再作為抵押品。因此，您需要解除抵押貸款。因此，您可以使用提前還款的選擇權。即使您仍然住在房屋中，您也可以使用提前還款的選擇權。

事實證明，在抵押貸款估值方面存在最大的問題之一。在抵押貸款估值方面，這是最有趣的事情之一。我們將在稍后討論這種抵押貸款的想法。3000多年前，巴比倫人就已經知道了抵押貸款，因此它并不是最近才發明的。它不是在工業革命之后才發明的。它是在3000多年前在中東附近發明的，在這3000多年的大部分時間里，它幾乎保持不變。直到1930年代，分期付款抵押貸款才被發明出來。1930年代發生了什么？那就是大蕭條時期。他們每年支付7美元的花都利息，并在10年或15年后償還余額，這被稱為“期末整付”，這就是“典型的債券”的運作方式。當然，許多借款人在情況變得極為糟糕時選擇違約，這也是自然而然的。看到這一點，抵押貸款機構認為發放“固定抵押貸款”更為安全。例如，如果你選擇每年支付8美元，持續30年，那么你可以選擇每年支付多一點，持續29年。但是，你需要知道如果你把所有“額外的支付”加在一起，就會發現有“貼現率”。最終，“107美元”并沒有“開始時看到的那么多錢”。因此，每年支付8美元的貼現值與29年每年7美元、第30年107美元的貼現值相同。這種分期還款抵押貸款是接下來要進行數學研究的內容。不過，我提到這是一項重大創新，它使得抵押貸款市場比以前更加安全。

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