深圳市可以辦理二手房帶押過戶的銀行

邁入擴(kuò)充

新聞晨報新聞記者

從招商合作銀行深圳分行獲知

這家銀行近日取得成功派發(fā)

“帶押過戶”借款200萬余元

這也是這家銀行落地

首單二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)

在這以前

深圳市有包含工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等

十幾家銀行適用申請辦理

“帶押過戶”有關(guān)業(yè)務(wù)

招商銀行廣州地區(qū)首單帶押過戶業(yè)務(wù)落地式

一直以來，二手房交易過戶之前需要商家自籌經(jīng)費以提前還款原抵押借款，不僅效率不高、資產(chǎn)負(fù)擔(dān)過重，還存在著不確定性風(fēng)險性。而“帶押過戶”容許賣方在未還清原借款的情形下順利進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并且在資金托管下以買家首付或信貸資金還清原借款，大大簡化了二手房交易的操作流程，減少了二手房買賣彼此之間的交易風(fēng)險與經(jīng)濟(jì)成本。

顧客趙先生有心選購現(xiàn)階段租房子住的公寓樓，但房主借款依然在按揭貸款中，趙先生精心準(zhǔn)備的首付也不能遮蓋，促使趙先生一直難以實現(xiàn)“購置產(chǎn)業(yè)深圳市”的愿望。獲知招商合作銀行深圳分行發(fā)布“帶押過戶”業(yè)務(wù)后，趙先生第一時間聯(lián)系房主和招商合作銀行深圳分行個人信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，變成了深圳分行該業(yè)務(wù)的第一位顧客，取得成功獲得借款。

銀行：2008年即可辦理 “只需顧客樂意的都可以做”

實際上，在招商銀行以前，已經(jīng)有好幾家銀行可以辦該項業(yè)務(wù)。

“這一業(yè)務(wù)從2008年正式開始，主要原因還是銷售市場了解度低，這幾年市交易核心一直在推進(jìn)‘二級賬戶’，便捷顧客交款。交通銀行同樣在上年進(jìn)行系統(tǒng)改造，購房者如今能直接轉(zhuǎn)帳，系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)到相對應(yīng)的共管賬戶內(nèi)。”交通銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，深圳市從2008年逐漸由深圳市房地產(chǎn)交易核心構(gòu)建了房屋交易交易資產(chǎn)管理平臺，從平臺開發(fā)初心就考慮到了交易雙方的交易財產(chǎn)安全，尤其是賣方有抵押房產(chǎn)交易。按老模式里必須提前還款賣方借款，然后再進(jìn)行過戶交易，一旦交易發(fā)生風(fēng)險性，早已用以還清資產(chǎn)是很難退還的。為了保證交易資產(chǎn)的安全性，深圳市資金托管示范點中這才有了“帶押過戶”這一模式，這樣對于賣方有抵押的交易監(jiān)管資金能夠閉環(huán)，保證在交易無法執(zhí)行時，監(jiān)管資金可退回。與此同時，服務(wù)平臺目前12家協(xié)作銀行已經(jīng)能夠完成同行業(yè)“帶押過戶”和跨行轉(zhuǎn)賬“帶押過戶”。

據(jù)了解，交通銀行深圳分行近年來“帶押過戶”業(yè)務(wù)有所上升，截止到一季度末業(yè)務(wù)量達(dá)52筆。

中國工商銀行深圳分行層面還表示這家銀行自2008年開設(shè)帶押過戶業(yè)務(wù)。“每一年業(yè)務(wù)量有逐步增加發(fā)展趨勢，只需顧客樂意的都可以做。顧客申請辦理帶押過戶時，必須在有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)簽署資金監(jiān)管協(xié)議就可以。”

中介公司：申請辦理業(yè)務(wù)總數(shù)很少 必須規(guī)避風(fēng)險防止出現(xiàn)“一房二賣”

盡管銀行層面未設(shè)置過多申請辦理門坎，但在實際工作中仍然存在一點難題。

鏈家房產(chǎn)鎮(zhèn)寧路門店經(jīng)理張宏超近期向媒體介紹了申請辦理帶押過戶的整個過程：“一般正常交易步驟，你新東家首付款幫我去還掉，下面就來正常的過戶。帶押過戶，銀行給你一個批函，左右家一起簽資金托管合同書。新東家直接將錢打進(jìn)管控賬戶里邊。出房產(chǎn)證，管控賬戶分幾筆轉(zhuǎn)給業(yè)主單位。”

深圳鏈家交易產(chǎn)權(quán)年限部負(fù)責(zé)人田朋說：“這群人并不是特別多，他選擇了帶押過戶這樣的方式，一般屬于自己首付特別少，不能遮蓋賣家的銀行借款。都是比較小眾。”

提到此項業(yè)務(wù)到底有哪些好處呢時，深圳中原地產(chǎn)投資分析師盧文曦代表，針對賣方而言，帶押過戶能節(jié)省大把的時間和一筆過橋貸款，但對于消費者而言，不用提早墊款，財產(chǎn)安全獲得更強(qiáng)確保。“整個過程減少2到3個月不一，特別是對于許多改善型的顧客，期待去股票打新，相當(dāng)于把購房釋放出了。正中間的時間也離得越久，發(fā)生意外的幾率較為高一點，相對于顧客而言分散投資。”

從企業(yè)角度來說，“帶押過戶”既緩解了房主籌集資金提前還房貸工作壓力，又大幅度減少二手房交易時限，有助于提升二手房交易高效率、減少交易時限，短期內(nèi)，對二手房市場有一定的提升功效。

但是也有從事人士表示，現(xiàn)階段全國各地在“帶押過戶”的實施推行中，仍有一定的提升室內(nèi)空間，特別是對于風(fēng)險掌控至關(guān)重要，需防止出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸在空中等諸多問題，保護(hù)雙方被告方合法權(quán)利，確保金融，目前來說主要包括五方面風(fēng)險：

第一個是業(yè)務(wù)申請辦理受到限制。老抵押跟新抵押假如是同一個銀行，相對性好實際操作，要不是同一個銀行會相對非常麻煩。要是沒有老抵押銀行的允許，是難以實現(xiàn)帶押過戶的，銀行不愿意申請辦理，就只好將該貸款還清。新住房貸款確保老抵押相對應(yīng)的債務(wù)不落空，一定要還款或提存，都要搞好小細(xì)節(jié)操縱；

第二個是地域房屋受到限制。不是所有城市的房子也支持申請辦理帶押過戶業(yè)務(wù)，且每個地方所提供的帶押過戶申請辦理方式也不盡相同。

即便是在能夠帶押過戶的大都市，也不是所有房地產(chǎn)都能實現(xiàn)，實際申請辦理要求及方式可咨詢本地銀行；

第三個是存在一定的實際操作阻礙。比如顧客首付不能還款商家借款得話，估計就沒法成功申請辦理帶押過戶，或是帶押過戶原材料遞交給銀行，可是房產(chǎn)證仍在原房主手里，原房主能夠利用這段進(jìn)行二次抵押，乃至開展一房二賣；

第四個是交易期內(nèi)房子查封。交易全過程賣方抵押消除前，若賣方發(fā)生沒法還款全部債務(wù)的現(xiàn)象，銀行有權(quán)利要求被查封、競拍、賣掉房子，將會對買家產(chǎn)生不利影響。這時，買家的購房的錢可以通過公證機(jī)關(guān)提存專戶老路退還，可是消除買賣協(xié)議較為復(fù)雜，需花費大量時長；

第五個也是有提前還貸借款的概率。交易環(huán)節(jié)中賣方抵押消除前，若房子發(fā)生重要且無法挽回其價值損害，開啟提前還貸的情況，可能會導(dǎo)致其承擔(dān)比較大的還款工作壓力；

“總體來說，在這里交易的過程當(dāng)中，’帶押過戶’必須賣方、買家、不動產(chǎn)權(quán)部門及銀行這四方行為主體緊密配合、無縫連接。”該人士表示。

將來：全國各地加快推進(jìn) 制度的受眾群體有希望范圍更廣

現(xiàn)階段，全國多地都是在加快推進(jìn)帶押過戶相關(guān)工作的大力開展。

近日，自然資源部和中國銀監(jiān)會發(fā)布《有關(guān)協(xié)作搞好房產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)項目工作的通知》，規(guī)定促進(jìn)住宅類房產(chǎn)率先開展“帶押過戶”。

趙華/攝

從國內(nèi)來說，通告公布后，全國各地陸續(xù)快速響應(yīng)，現(xiàn)階段共15個省市100好幾個城市進(jìn)行帶押過戶，共申請辦理業(yè)務(wù)1.3萬余筆，在其中天津市、山西省、山東省、江蘇省、浙江省、福建省、湖北省等省市已大力開展。深圳自然資源確權(quán)備案局近日也召開工作會議，進(jìn)一步布署帶押過戶工作中，今后將從企業(yè)存量住房業(yè)務(wù)擴(kuò)展到非住宅行業(yè)。

深圳市易居房地產(chǎn)研究所研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺得，各大城市的探索實踐將促進(jìn)帶押過戶邁向普遍性、規(guī)范化。“大城市改革試點總數(shù)是非常多的，創(chuàng)新性的方位也不斷增長。例如深圳市提及了帶押過戶容許有關(guān)業(yè)務(wù)跨銀行實際操作。像無錫是把個人公積金等方面的一些二手房列入改革創(chuàng)新。促使制度的受眾群體范圍更廣。”

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