購(gòu)買到二次抵押房咋辦？

專業(yè)人士提示：房屋交易前必須特別留意海珠房屋抵押情況，盡量不要支付定金

房屋交易前必須特別留意海珠房屋抵押情況。

二手房產(chǎn)交易過程中最擔(dān)心的是海珠房屋抵押情況，一手交錢只因抵押風(fēng)險(xiǎn)性不可以一手交貨。因?yàn)榻鹑趧?chuàng)新產(chǎn)品五花八門，房地產(chǎn)抵押融資的方式也比較多，遇到這樣的房地產(chǎn)應(yīng)該怎么辦？

有顧客發(fā)覺商家隱瞞房屋的抵押情況，中介及商家宣稱房屋僅有金融機(jī)構(gòu)抵押借款，但申請(qǐng)辦理住房貸款的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋存有二次抵押給個(gè)人的現(xiàn)象。由于資金風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，買家在付了訂金后回絕再次買賣，最終雙方鬧上衙門。日前，法院判決書表明，商家需退回訂金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房屋交易前必須特別留意海珠房屋抵押情況，在查詢清晰清單以前盡量不要支付定金。

文、圖/廣州市日?qǐng)?bào)全媒體記者劉麗琴

實(shí)例

商家瞞報(bào)二次抵押情況 顧客取消交易

人民法院：雙方存有不合理 訂金理應(yīng)退還

姚女士看上了李先生坐落于廣州天河的一套房，找中介企業(yè)彼此商談允許以460萬(wàn)余元(另需一次性支付344萬(wàn)元作為房屋裝修及家用電器設(shè)施設(shè)備賠償款)的價(jià)錢達(dá)成交易。姚女士分次各自付了訂金20萬(wàn)元和60萬(wàn)余元給李先生，并付了介紹費(fèi)和網(wǎng)簽費(fèi)給中介。在付款方式上，姚女士挑選向銀行借款5年230萬(wàn)元銀行按揭，但抵押海珠房產(chǎn)貸款時(shí)卻無法被批準(zhǔn)，姚女士發(fā)覺，房屋除開抵押給銀行按揭外，也進(jìn)行了二次抵押給第三人530萬(wàn)余元。

姚女士表明，《廣州不動(dòng)產(chǎn)權(quán)查冊(cè)表》上注明第三人對(duì)房屋具有抵押權(quán)，盡管查冊(cè)表每一頁(yè)都有她簽字，但她就是付了網(wǎng)簽費(fèi)和60萬(wàn)余元訂金后，才看見中介人員提交的查冊(cè)表，中介人員表明房屋有關(guān)鍵是申請(qǐng)辦理不上網(wǎng)簽備案的，所以她就在這個(gè)查冊(cè)表里簽訂了名。姚女士表明李先生和中介僅僅講了房屋存在銀行抵押借款，并沒有說存有抵押給個(gè)人的現(xiàn)象。李先生與中介公司表明，已經(jīng)向姚女士說明白房屋的抵押狀況，已明確說明存有抵押，不過當(dāng)時(shí)未明確是抵押向銀行，或是抵押給個(gè)人，李先生那時(shí)候提供房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)證顯示出了抵押的現(xiàn)象，但是并沒有標(biāo)明是抵押向銀行或是抵押給個(gè)人。

姚女士表明，自己是在交付了60萬(wàn)余元訂金后，將有關(guān)材料(包含房屋的查冊(cè)表)交到按揭公司，按揭公司工作人員發(fā)現(xiàn)房屋有一個(gè)人抵押并向其打電話告知的，按揭公司表明金融機(jī)構(gòu)不予受理該按揭貸款申請(qǐng)辦理，并且表示房屋存有520萬(wàn)元本人抵押針對(duì)姚女士得不到保障，以后姚女士立即與中介公司的工作人員進(jìn)行溝通交流，中介公司的工作人員稱并不清楚房屋存有二次抵押，因而，姚女士感覺資金風(fēng)險(xiǎn)很大，馬上規(guī)定李先生退回預(yù)付的款項(xiàng)，獲知李先生存有瞞報(bào)房屋存有二次抵押的現(xiàn)象，姚女士感覺李先生不誠(chéng)信，因而明明知道李先生已經(jīng)在協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)辦完房屋的涂銷抵押辦理手續(xù)，卻還是是不允許再次買賣。由于雙方?jīng)]法達(dá)成共識(shí)，姚女士就發(fā)起了起訴。

法院判決書覺得，涉案人員房屋具體抵押給個(gè)人并非抵押向銀行，李先生在《合同》簽署時(shí)并沒有告之姚女士涉案人員房屋已抵押給個(gè)人，存有不合理。次之，李先生涂銷涉案人員房屋的抵押并沒有超出《合同》合同約定的申請(qǐng)辦理提前還房貸的時(shí)間也，姚女士也未舉證涉案人員海珠房屋抵押給個(gè)人而非銀致使其沒法履行及其涉案人員房屋涂銷抵押后繼續(xù)履行合同存有本質(zhì)阻礙，其回絕繼續(xù)履行合同亦存有不合理。因而，造成合同終止，李、姚雙方都過錯(cuò)。李先生需向姚女士退回訂金80萬(wàn)余元，但姚女士要求李先生支付定金貸款海珠利息、介紹費(fèi)、網(wǎng)簽費(fèi)及按揭費(fèi)，憑據(jù)站不住腳。

除此之外，李先生一審上訴規(guī)定收走訂金80萬(wàn)余元及其規(guī)定姚女士賠付介紹費(fèi)損害，原因站不住腳，法院不予支持；對(duì)于李先生認(rèn)為因《合同》沒有履行致使其在再行買房時(shí)造成額外支出，規(guī)定姚女士賠付借款海珠利率、稅金損害，以上開支并不是姚女士訂立合同時(shí)預(yù)見到或理應(yīng)預(yù)見到的《合同》無法履行很有可能帶來的損失，且涉案人員房屋所在區(qū)域的房子價(jià)格已具體增漲，李先生的有關(guān)損害也可以得到一定填補(bǔ)，因此憑據(jù)站不住腳，法院不予支持。

顧客查冊(cè)查不出抵押清單。

權(quán)威專家教路：

需住戶相互配合查冊(cè)

鏈家房產(chǎn)華苑分公司高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理莫立國(guó)表明，現(xiàn)階段如果由顧客自己去查冊(cè)，不容易表明抵押情況的清單，只可以查到房地產(chǎn)是不是抵押情況。僅有由業(yè)主自身查看，才能表明清單，因而可要求小區(qū)業(yè)主相互配合查看，提供清單抵押情況。一般靠譜放盤程序流程會(huì)要求業(yè)主提供房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證掃描件，有一些還會(huì)要求給予查冊(cè)的相關(guān)資料，包含房地產(chǎn)是不是被查封、抵押的情況等，若不能買賣也不會(huì)詳細(xì)介紹給賣家。

如果出現(xiàn)了二次抵押給個(gè)人的現(xiàn)象，在產(chǎn)權(quán)過戶交易過程中，必須債務(wù)人與此同時(shí)在場(chǎng)，提供相關(guān)有效證件才能夠過戶。除此之外，負(fù)債大小的小狀況也會(huì)影響到顧客申請(qǐng)辦理住房貸款。因而，最好不要選購(gòu)有抵押給個(gè)人和經(jīng)濟(jì)糾紛房產(chǎn)，在看清查冊(cè)清單材料以前不必支付定金、首付款。

記者暗訪

二次抵押能夠并購(gòu)重組，

多為信貸公司給予

能夠看見，案件中二次抵押變成引起糾紛的重要因素。所說“二次抵押”，是指由已經(jīng)做了抵押的抵押物再度抵押，從特殊放款人處獲得貸款，二次抵押借款無需結(jié)清之前的借款。房地產(chǎn)二次抵押借款便是貸款房抵押借款。例如，剛選購(gòu)房子使用價(jià)值100萬(wàn)余元，首付款30萬(wàn)余元，房貸按揭70萬(wàn)余元，經(jīng)過幾年房子升值，現(xiàn)階段房屋評(píng)估使用價(jià)值200萬(wàn)余元。那樣，能夠進(jìn)行二次抵押借款，貸款額度大致為140萬(wàn)余元(200萬(wàn)×0.7)減掉住房貸款余款65萬(wàn)余元之后的75萬(wàn)余元。

銀行人員對(duì)記者表示，現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)基本上不去做房地產(chǎn)二次抵押貸款，一般是由信貸公司做這種業(yè)務(wù)流程。一家信貸公司的工作人員告訴記者，申請(qǐng)辦理二次抵押主要是看房子評(píng)估價(jià)和原始購(gòu)買價(jià)格之間還有沒有余地，及其有多大室內(nèi)空間，已通過才確定具體貸款海珠利息，最大資產(chǎn)能貸到500萬(wàn)余元，要身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證及查冊(cè)、按揭合同、近6個(gè)月銀行流水等相關(guān)資料申請(qǐng)辦理，還貸方面也是隨借隨還貸款，3個(gè)月后提前還貸不用合同違約金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一些必須短期內(nèi)迅速股權(quán)融資的人來說，二次抵押都是比較容易操作的，但是貸款海珠利息一般比較高，業(yè)主在買房的時(shí)候要特別留意房屋的抵押情況，一般發(fā)生二次抵押情況，表明小區(qū)業(yè)主一般是有資金短缺或尤其的資金需求，特別是抵押給個(gè)人的現(xiàn)象，可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，非常容易被卷入連壞債中。最好不要選購(gòu)抵押情況繁雜的物業(yè)，假如需要買，一定要清楚在其中風(fēng)險(xiǎn)，在確認(rèn)可以辦理涂銷以前不必支付定金以防引起糾紛。

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