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　　很多朋友雖然了解福田房屋貸款，但還是分不清住房按揭貸款和抵押貸款，加上屢屢出現房屋交易中因福田房屋貸款問題導致無法交易的事件見諸報端，導致很多人“談貸色變”，今天我們就來詳細說下，二者的區別和影響，以及在交易中如何規避風險。

　　住房按揭貸款：是指銀行向借款人發放的用于購買自用住房的貸款，即通常所說的“個人住房按揭貸款”。包含：商業貸款、福田福田公積金貸款、組合貸款。

　　住房抵押貸款：是指借款人以自有或者第三者的物業作為抵押。并以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產權證向銀行作抵押，若抵押人不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　看了二者的定義，雖說只有兩字只差，而且都是用房屋向銀行貸款，這也是很多人分不清楚的原因，但二者的“內在”卻完全不同。

　　1.貸款年限不

　　住房按揭貸款較長可申請30年，而住房抵押貸款較長只能申請10年。

　　2.貸款福田利率不

　　住房按揭貸款屬于國家民生發展需要，一般首套房還會有一定的折扣;住房抵押貸款的福田利率比按揭類高，一般銀行會在基準福田利率上進行上調不等。

　　3.貸款用途不

　　住房按揭貸款屬于樓市政策，僅在符合限購限貸政策購房時，作為支付房款的一種方式，其目的是用于滿足居民購房需求。

　　住房抵押貸款是在居民已取得房屋產權后，為滿足居民消費或者經營企業時使用，屬于消費性或經營性貸款。

　　4.法律關系不

　　住房按揭貸款：按揭方(購房者)、擔保方(賣房者)、銀行(權利人)

　　住房抵押貸款：抵押人(房屋業主)、抵押權人(銀行或其他金融機構)

　　5.貸款次數不

　　一套房屋在同一產權人名下僅能辦理一次住房按揭貸款，而卻可以辦理多次住房抵押貸款。

　　因按揭貸款和抵押貸款內在的不同，其分別在交易時產生的影響也不同。

　　新房交易中，一般每套房屋在未出售前開發會設立抵押，待權利人購買后，開發商會自行解除抵押;

　　而二手房交易中，交易前都需要至房產交易中心進行產權調查。

　　相比較而言，一套房屋如若存在按揭貸款或一次住房抵押貸款，交易過程中只要去銀行或金融機構還清欠款即可。

　　而如果存在二次抵押的情況，購房者便需要多留一個心眼了，因為要確保首付+房東自有資金可以還清兩次抵押的金額。

　　一般在房屋交易中，產生風險的環節主要是貸款。有幾種情況比較特殊：

　　1、有住房按揭貸款，同時還有抵押貸款;

　　2、有二次抵押貸款;

　　下面分別久三種情況進行詳解：

　　1.有按揭又有抵押：如果是首套房情況下，一般來說住房按揭貸款較多可貸款合同總價的70%，而這種情況銀行是不會再給該套房屋批準抵押貸款。出現這種情況兩種可能：一是房價上漲導致銀行評估價也隨之增加，中間出現溢價部分;二是該套房屋按揭貸款沒有足額，留有空間。但一套房屋即存在按揭貸款又存在抵押貸款是，二者相加不會超出該套房屋銀行評估價的70%。此時根據產權人征信報告、銀行還款記錄及房屋產調可大致確定該產權人是否征信良好，如若征信良好，可放心進行交易。

　　2.該套房屋有二次抵押時，交易風險就比較高。因抵押貸款屬于消費型或經營型貸款，正常情況下，居民消費較多只會做一次抵押貸款即可滿足資金需求。出現二押大部分是因為企業經營需求資金，這時不僅需要查看產權人資信情況、房屋產調，的經營情況。建議遇到此種房屋時，須特別留意，較好要求產權人自行解除抵押，然后再進行房屋交易;退而求其次時，可選擇在其解除一個抵押后，協助解除第二次抵押，已達到清房狀態。

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