我們的老百姓，10個人至少有7個人背有房貸，能夠一次性全款購買房子的家庭可謂鳳毛麟角，因此很多人對房產月供貸并不陌生，但是我相信很多人即便每月固定還著貸款，但心里對這個月供的計算并不十分了解。

　　你知道自己的月供是怎么計算的嗎?看看這個公式你是否理解呢?

　　月供=按揭貸款金額×房貸利率

　　房貸利率=基準利率×(1+/-浮動范圍)

　　需要注意的是，其中的基準利率和貸款年限有關。

　　月供的多少取決于很多因素

　　1.貸款金額

　　貸款金額越多，月供則越多，但是首付款越少。

　　貸款金額的多少取決于《商品房買賣合同》上的房屋總價和首付款金額(二手房總價和評估機構評估出來的價格有關系)。

　　2.基準利率

　　基準利率不是固定的，央行會根據不同時期的經濟情況不斷變化調整的，而基準利率的調整也沒有固定的調整時間和調整頻率。

　　3.貸款年限

　　貸款年限越長，基準利率越少，月供越少。

　　貸款年限和房屋的剩余土地使用年限以及貸款人的年紀有關系，正常情況下商業按揭貸款貸款人更大貸款年紀不得超過65周歲，貸款期限不超過30年。公積金貸款人的更大年紀不超過退休年紀，男性不超過60周歲，女性不超過55周歲。

　　4.利率浮動范圍

　　基準利率為央行定制的統一指導標準，一旦定制各銀行都要執行，但是各銀行還可以根據自身的情況和市場變化的情況制定自己的利率浮動標準。另外針對二套房銀行也會在基準利率的基礎上進行利率上浮。

　　針對以上的影響因素，大家要特別注意：

　　1.基準利率隨著央行的調整而周期性變動

　　各銀行的調整變動周期會有所不一樣，有的是一個季度調整一次，有的是一年調整一次，具體的請咨詢貸款銀行。

　　2.利率的浮動跟隨整個貸款周期直到貸款結清為止

　　如貸款銀行給9折的折扣，那么您這筆按揭貸款在沒還清貸款前一直都是按照這個折扣執行。同樣如果是上浮10%，在按揭貸款沒還清前也一直是按照上浮10%執行。

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