抵押貸款是中國做為借款常見的方法，大家都認(rèn)為房產(chǎn)抵押并沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)性，因而市場中出現(xiàn)了很多房產(chǎn)抵押的P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。青島農(nóng)商銀行房產(chǎn)抵押貸款年利率它特點(diǎn)是看得見摸得著，房子價(jià)格持高挺高，使人比較容易相信。

做房產(chǎn)抵押P2P服務(wù)平臺(tái)不但了解成本低，更為重要很容易得到投資人的信任。但做房產(chǎn)抵押的P2P平臺(tái)有哪些存在的不足呢？靜聽我慢慢道來。

第一， P2P平臺(tái)上的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)性并不低。P2P平臺(tái)在該類借款上，仍然有很高的壞賬率。

大家都知道，銀行對房產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)同度非常高，假如貸款顧客個(gè)人信用沒什么問題，房地產(chǎn)沒什么問題，在機(jī)構(gòu)得到借款，是相當(dāng)相對容易的。在機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)抵押借款成本，其實(shí)就是8%-10%上下。此外金融機(jī)構(gòu)也有消費(fèi)貸，有房產(chǎn)的也很容易可以申請到，成本費(fèi)也不高。設(shè)想哪種顧客有房地產(chǎn)，不去找成本較低的銀行借款，反而是去找P2P平臺(tái)借款，要承受25%-30%之上成本。一般有兩種狀況：房地產(chǎn)有缺陷；貸款人有什么問題。目前小額貸款公司發(fā)生逾期貸款數(shù)最多的，便是房產(chǎn)抵押類借款。這種借款，由于有房產(chǎn)抵押，很容易使風(fēng)險(xiǎn)控制工作人員釋放壓力審批。因而P2P平臺(tái)上的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)性并不低，擁有相對較高的壞賬率。

第二， P2P平臺(tái)上的房產(chǎn)抵押貸款存在房地產(chǎn)數(shù)次抵押的風(fēng)險(xiǎn)性。

現(xiàn)階段很多平臺(tái)，容許貸款人開展二次抵押。有些甚至容許三次質(zhì)押。二次抵押是對已配有質(zhì)押權(quán)房產(chǎn)再度設(shè)置質(zhì)押權(quán)，二次房抵一樣合理，但是需要房子現(xiàn)階段的預(yù)測值超過原評估值，也對超過原評估值的內(nèi)容進(jìn)行抵押貸款，但二質(zhì)押享受不到優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是法律的規(guī)定特殊債務(wù)人優(yōu)先于別的債務(wù)人乃至優(yōu)先于別的物權(quán)人受償?shù)臋?quán)力。無優(yōu)先受償權(quán)，代表著當(dāng)出現(xiàn)壞賬損失時(shí)，只有眼睜睜地看著質(zhì)押房產(chǎn)被其他債務(wù)人拿走，P2P網(wǎng)站遭遇非常高的風(fēng)險(xiǎn)性。

第三， 房產(chǎn)抵押貸款面臨一些法律糾紛。

P2P網(wǎng)站發(fā)生壞賬損失，在質(zhì)押房產(chǎn)處置的情況下，里邊也有不少坑。現(xiàn)實(shí)生活中，以及大概30－40%的抵押借款起訴最后由于各種原因（如先刑后民、質(zhì)押但是租用、產(chǎn)權(quán)糾紛、弱勢人群定居、穩(wěn)控等）最終無法執(zhí)行。

例如一旦被質(zhì)押房產(chǎn)是借貸人唯一一套住房的，不易取回房子。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬日常生活所必須的居住房屋，法院還可以封查，但不得競拍、賣掉或是抵賬”。例如“買賣不破租賃”，在去交房時(shí)，居民取出一份20年的期限租賃協(xié)議。《擔(dān)保法》要求：“抵押權(quán)人將剛出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃協(xié)議有效期內(nèi)對抵押的買受人繼續(xù)有效”。

第四， P2P服務(wù)平臺(tái)處理房地產(chǎn)快速變現(xiàn)成本費(fèi)很高。

司法部門層面：訴訟費(fèi)用僅占1%（臺(tái)階測算）、保全費(fèi)每一件5000元、實(shí)行費(fèi)約1%（臺(tái)階測算）、拍賣費(fèi)約5%下列、擔(dān)保費(fèi)約2.5‰（臺(tái)階測算）；

稅款層面：公司銷售住房與普通住宅，要承擔(dān)合同印花稅萬分之五、增值稅及附加5.6%、土地增值稅約5%（區(qū)別征繳）、所得稅25%；本人市場銷售普通住宅的，除個(gè)稅為20%外，其他與公司銷售一致。本人市場銷售房屋的稅金約6.6%（區(qū)別征繳）。欠佳抵押貸款房產(chǎn)若不能直接去選購人戶下，為了能保護(hù)財(cái)產(chǎn)預(yù)防發(fā)生其他風(fēng)險(xiǎn)性，一般質(zhì)押權(quán)首先會(huì)將房地產(chǎn)落戶口在自己名下的，再次處理轉(zhuǎn)現(xiàn)時(shí)，也是一輪稅款。

第五， P2P服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)貸款有一定的獨(dú)特性，一般是好幾個(gè)投資者對一個(gè)貸款人。這也會(huì)產(chǎn)生許多問題。

P2P服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)貸款與一般在線下貸款還不一樣，一般面臨好幾個(gè)投資者對一個(gè)貸款人、訴訟主體不清楚、跨地域、中間商太多、P2P網(wǎng)站破產(chǎn)倒閉沒法質(zhì)證及實(shí)行、訴訟成本過等眾多難題。

第六， P2P平臺(tái)上的房產(chǎn)抵押貸款，面臨房地產(chǎn)市場系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及局部地區(qū)銷售市場暴跌風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著經(jīng)濟(jì)下滑，而房子價(jià)格越漲越大，及其現(xiàn)階段一些地方房地產(chǎn)供給量大量提升，房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)特別大。如近年來鄂爾多斯市、溫州市部分地區(qū)房地產(chǎn)崩盤等。因而， P2P平臺(tái)上的房產(chǎn)抵押貸款，還面臨房產(chǎn)市場的市場風(fēng)險(xiǎn)及局部地區(qū)銷售市場暴跌風(fēng)險(xiǎn)。

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