案例：

W某新設(shè)立了一家公司，需出資300萬。由于自己現(xiàn)金不足，W某以自己在市區(qū)黃金地段擁有的一處房產(chǎn)做抵押，向好友L某借款100萬。后來公司運轉(zhuǎn)缺乏資金，W某又想以該處房產(chǎn)作抵押，向朋友H某借款30萬。H某知曉該處房產(chǎn)已經(jīng)被抵押，所以就以房子不能二次抵押為由拒絕了。問：在同一個房子上可不可以做兩次抵押？法律對其有什么樣的限制嗎？

案例分析：

W某是否可以在該處房產(chǎn)上進行二次抵押，需要根據(jù)具體情況來分析。根據(jù)我國《城市長寧房產(chǎn)抵押管理辦法》第九條的規(guī)定，在一個房子上可以做兩次抵押。但是同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。這一點上，本案符合法律，H某已經(jīng)知曉長寧房子抵押給L某。另外要注意的是，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。長寧房產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。也就是說，我們需要對W某的這處房產(chǎn)進行價值鑒定評估。如果該處房產(chǎn)的價值超過100萬，那么W某可以做二次抵押，將該房子再次抵押與H某，但是其抵押擔(dān)保的金額不能超過房子價值減去100萬的數(shù)額。如果該處房產(chǎn)的價值未達(dá)100萬，那么W某的此處房子便不能做二次抵押擔(dān)保。

法律依據(jù)：

《城市長寧房產(chǎn)抵押管理辦法》

第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。

長寧房產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

一處房產(chǎn)法律允許做二次以上的抵押。但是法律為保護抵押權(quán)人的利益，后一次抵押在擔(dān)保數(shù)額上不能妨礙前一次抵押權(quán)的實現(xiàn)，且多次擔(dān)保總額不得超出抵押物價值。

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