近日，趙男化名奔走于律所和法院間，在準(zhǔn)備一場(chǎng)借名買房的官司訴訟資料。30年前趙男借名買房，30年后房屋拆遷，趙男卻被已故名義房主的兒子起訴，要求其返還多年占用期間的全部租金。

這事兒發(fā)生在的鹽田區(qū)海濤花園，是上世紀(jì)80年代深圳第一批商品房。30年了，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲，今年最高成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11萬元/平方米。拆遷疊加被訴，房屋實(shí)際出資人趙男最近愁得不行。

借名買房在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的原因多種多樣，或?yàn)橐?guī)避房屋限購(gòu)政策，或?yàn)橐?guī)避限貸政策以及其他貸款障礙，或?yàn)楹?jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)、爭(zhēng)享特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，當(dāng)然也有人為隱藏個(gè)人真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息而選擇借名買房。　

繼承人不承認(rèn)借名關(guān)系

海濤花園位于深圳市鹽田區(qū)沙頭角，是上世紀(jì)80年代深圳興建的第一批商品房。根據(jù)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策，1987年開盤時(shí)該小區(qū)僅限香港人購(gòu)買，趙男想要購(gòu)買該小區(qū)商品房，但由于是大陸籍，無購(gòu)房資格，于是想到了向港籍的程因借名買房。

同年7月，趙男借用程因之名與開發(fā)商簽訂《商品房產(chǎn)購(gòu)買合同》，并經(jīng)公證處公證。此后趙男支付了全部購(gòu)房款，開發(fā)商交付了房屋。

同年8月，該房屋登記至程因名下。其后，趙男全家將戶口遷至海濤花園該房屋處，這套房子自交房后一直由實(shí)際出資人趙男占有使用或?qū)ν獬鲎狻⒓{稅。

2010年，海濤花園被列入城市更新計(jì)劃，此時(shí)該房屋也由趙男出租給進(jìn)駐項(xiàng)目的開發(fā)商。

直到2023年4月，項(xiàng)目開發(fā)商突然告知趙男，已有新業(yè)主主張權(quán)利，并停止支付趙男房租。趙男了解后得知，房屋名義所有人程因已去世，該房屋已由其子繼承，并已過戶至其子名下。程因之子認(rèn)為房屋為母親程因的遺產(chǎn)，其已合法繼承，要求趙男返還多年占用期間的全部租金。

對(duì)于為何購(gòu)房已30年仍未將產(chǎn)權(quán)過戶至個(gè)人名下這一問題，趙男表示，購(gòu)房后其一直居住在海濤花園該房屋內(nèi)，覺得無所謂，加上出名人程因長(zhǎng)期居住在香港，不在深圳，基本上也沒聯(lián)系，所以一直都沒辦理房屋過戶手續(xù)。

因程因之子拒不認(rèn)可趙男實(shí)際權(quán)利人身份，趙男已起訴程因之子，要求其將房屋過戶至趙男名下。

該房產(chǎn)到底屬于誰？

相關(guān)專業(yè)律師認(rèn)為，借名買房雖然登記在出名人名下，但實(shí)際并非出名人所有，不是出名人遺產(chǎn)，不屬于其繼承人繼承財(cái)產(chǎn)范圍，《合同法》及即將實(shí)施的《民法典》對(duì)借名買房合同的性質(zhì)都沒有實(shí)質(zhì)性規(guī)定。

根據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無名合同，應(yīng)類推適用委托合同，而根據(jù)委托合同規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)當(dāng)屬委托人所有。

借名買房存在諸多弊端

7·15調(diào)控升級(jí)后，深圳購(gòu)房名額愈發(fā)珍貴。在市場(chǎng)上，一個(gè)購(gòu)房名額叫價(jià)幾萬到幾十萬不等。如今限售限購(gòu)政策嚴(yán)控下，短則三年長(zhǎng)則更久的代持隱匿了什么風(fēng)險(xiǎn)？房屋是否會(huì)被出名人侵占？如何規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)？

最高人民法院法官國(guó)際交流中心認(rèn)為，借名買房存在諸多弊端，如借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)；借名購(gòu)買普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解、不承認(rèn)借名之事。此外房產(chǎn)還存在被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓、抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行等風(fēng)險(xiǎn)。

不得已需要借名買房前，應(yīng)盡量簽訂借名協(xié)議，專業(yè)律師認(rèn)為，協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，對(duì)于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過購(gòu)房票據(jù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀情況來認(rèn)定。

對(duì)于如何規(guī)避借名買房而房屋反被侵占的風(fēng)險(xiǎn)，小編認(rèn)為，建議借名人在具備購(gòu)房資格的情況下，盡早要求出名人過戶：只有在自己名下，才是安全的。

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